Вход для членов Гильдии:
Логин:
Пароль:
На главную страницу
целиконференциярегистрацияновостисмиконтакты

СМИ




Континент Сибирь № 9, март 2004
http://com.sibpress.ru/153/153-47-33.html

"Доверительному управлению пока не доверяют"

Андрей ФРОЛОВ

Управление недвижимостью - сравнительно новый для Сибири вид бизнеса. Тем не менее уже сегодня в Новосибирске в этой области работает не менее 15 компаний. Чтобы защитить местный бизнес от возможной экспансии со стороны московских и западных компаний, в ближайшее время в Новосибирске будет создана Гильдия управляющих и девелоперов.

Компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью, обеспечивает устойчивое функционирование объекта недвижимости, работает над повышением его доходности и занимается комплексным обслуживанием объекта. Основной задачей управления является получение собственником максимальной выгоды от использования недвижимости.

Директор компании "АВС офис" Олег Луговой подчеркивает, что управляющая компания не просто посредник, но инструмент повышения прибыли собственника. Фото Михаила ПЕРИКОВА

Стоит помнить, отмечает директор "ABC офис" (компания специализируется на управлении недвижимостью) Олег Луговой, что управляющая компания является не посредником между собственником и арендатором, а инструментом повышения эффективности управления. Например, инвестор собирается заняться строительством торгового центра, разрабатывает проект, строит здание и приступает к его эксплуатации. При этом управляющая компания может быть привлечена им уже на нулевом этапе строительства. Задача "управленцев" - помочь определить, как построить здание и управлять им так, чтобы получить как можно больше прибыли. Вторая сторона, заинтересованная в профессиональных услугах по управлению, - крупный арендатор. Самостоятельно решать вопросы по уборке помещений, следить за системами вентиляции магазина ему не всегда удобно, поэтому он отдаст предпочтение объекту, на котором эти вопросы решают профессионалы.

Емкость рынка услуг управляющих компаний Новосибирска оценить сложно, но потенциал его велик. К примеру, как отметил начальник управления арендных отношений мэрии Евгений Абрамов, в фонде муниципалитета сегодня находится порядка 1 млн кв. м нежилых помещений. Если бы управляющим удалось взять под свое "крыло" эти площади, то, если в среднем 1 кв. м площади будет сдаваться по 150 руб. в месяц, общий доход мэрии от аренды составит порядка 150 млн руб. в месяц. По словам управляющего группы компаний "Доктор Ключ" Андрея Силкова (его компания управляет несколькими объектами), управляющая компания в среднем получает 10-13% от суммы аренды - итого получилось бы 15-20 млн руб. в месяц.

Как отметил Силков, передача объекта в управление специализированной компании освобождает собственника от финансовых затрат на содержание управленцев, бухгалтеров, а также низового персонала - сантехников, уборщиц и так далее. По мнению господина Силкова, только за счет сокращения собственником этих затрат доход от недвижимости (в зависимости от масштаба объекта) может привести к увеличению прибыли. Так, гендиректор компании "Сибакадемстрой-недвижимость" Владимир Голованов приводит такой пример: административное здание в Новосибирске площадью 11 тыс. кв. м сдавалось в аренду внешним компаниям. Доходы от аренды 2,5 года назад составляли порядка 300 тыс. руб. в месяц - при этом помещения были заняты на 90%. После передачи управления отдельной компании доходы от аренды выросли в шесть раз и составили 1,8 млн руб. в месяц. Управляющая компания также рекомендовала владельцу сделать ряд вложений (в приобретение телефонных линий, проведение Интернета, реконструкцию холла), которые могли бы еще больше повысить рентабельность - согласно расчетам, доход мог в этом случае вырасти до 3 млн руб. в месяц. Но собственник не отреагировал на эти предложения.

Как отмечает Олег Луговой, на Западе, а также в европейской части России, профессиональное управление весьма распространено. В Сибири же пока лишь единицы владельцев недвижимой собственности прибегают к услугам специализированных компаний - хотя, по мнению специалистов, это снижает получаемую ими прибыль. По мнению Голованова, главная проблема доверительного управления - в отсутствии доверия владельца к специалисту по управлению: на рынке пока мало профессиональных управляющих компаний.

Поэтому пока распространена ситуация, когда управлением зданий занимаются так называемые "домашние" управляющие компании - подразделения, создаваемые самими собственниками. Как показывает практика, работников "карманной" компании, хозяин здания вряд ли уволит за плохую работу - поскольку вообще специалистов по управлению в Сибири пока немного. В то же время цивилизованные отношения владельца с управленцем, считает Голованов, начинаются с заключения долгосрочного договора сроком до пяти лет, который регистрируется в Учреждении юстиции. В договоре должно быть оговорено разделение ответственности между собственником и управляющей компанией - скажем, если третье лицо (арендатор помещений) не выплатил собственнику арендную плату, то убытки возмещает управляющая компания.

Пока же в Новосибирске используются иные формы взаимоотношений между сторонами - например, обычная доверенность либо агентский договор (договор поручения). Есть и другие варианты - помещение просто сдается в аренду управляющей компании с правом сдачи в субаренду. Либо создается новое юридическое лицо, и собственник вносит в качестве уставного капитала свое здание.

На сегодняшний день, по мнению Голованова, услуги по управлению недвижимостью в Новосибирске предлагают либо крупные риэлтерские компании, которые осознали привлекательность данного рынка, либо "внутренние" управляющие компании, выходящие на внешний рынок. Но уже начинают появляться и первые специализированные фирмы. Кроме того, в целях создания профессионального рынка в Новосибирске создается Гильдия управляющих девелоперов, зоной охвата которой будет вся Сибирь. В данный момент идет оформление документов, а свое желание войти в сообщество выразили 15 компаний Новосибирска. Одна из основных задач - дать конкурентное преимущество местным компаниям в преддверии прихода западных компаний. Так, например, произошло в Санкт-Петербурге, где местные компании, объединившись в Гильдию, воспрепятствовали захвату рынка зарубежными и московскими управляющими компаниями. А то, что столичные и западные компании уже демонстрируют интерес к сибирскому рынку и готовы к экспансии, отмечает Луговой, - не секрет.



Континент Сибирь № 38, октябрь 2004
http://com.sibpress.ru/182/182-47-40.html

"Подтянуть Москву"

Андрей ФРОЛОВ

Новосибирские управляющие компании пытаются привлечь московских и санкт-петербургских инвесторов на рынок коммерческой недвижимости Новосибирска. Впервые представители "Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости" приняли участие в конференции "Коммерческая недвижимость России" (Санкт-Петербург, 27-29 сентября 2004 года).

По словам гендиректора управляющей компании "АВС офис" Олега Лугового, участие сибиряков в конференции показало, что западные инвесторы мало знакомы с рынком недвижимости Сибири, поэтому они уверены в его высоких рисках. Однако их приход позволил бы "поднять планку" качества коммерческой недвижимости Сибири и создать в Новосибирске офисы класса "А" и "В+", острый дефицит которых наблюдается до сих пор.

Впрочем, познакомившись поближе с новосибирскими девелоперами и получив от них информацию о рынке недвижимости Сибири, иногородние инвесторы задумались о возможностях сотрудничества. Так, Олег Луговой рассказал "КС", что в настоящее время идут переговоры о сотрудничестве с одной из компаний Санкт-Петербурга об инвестировании в коммерческую недвижимость Новосибирска.



Континент Сибирь № 44, ноябрь 2004
http://com.sibpress.ru/188/188-47-56.html

"Главное - качество проекта"

Бытует мнение, что на рынке коммерческой недвижимости можно быстро заработать большие деньги. Однако все не так просто: чтобы не "погореть" на этом бизнесе, нужно обладать профессиональными знаниями. Руководитель управляющей компании "АВС-офис" и президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости ОЛЕГ ЛУГОВОЙ считает, что частным инвесторам надежнее выходить на этот рынок через специалистов - управляющие компании или паевые фонды.

- Насколько выгодно сегодня вкладывать деньги в объекты коммерческой недвижимости?

- Мнения о том, выгодно или нет инвестировать в коммерческую недвижимость, расходятся. По определению, рынок недвижимости дает возможность сохранения денег, а не получения высоких доходов. Чтобы удачно инвестировать средства в торговые или офисные объекты, надо знать, как поведут себя цены в дальнейшем. Попытки сделать такие прогнозы есть, но их качество не выдерживает критики. Ведь просчитать соотношение спроса и предложения практически невозможно. Нет данных и по ценам совершенных продаж, это абсолютно закрытая информация. А цены предложения, которые публикуются в средствах массовой информации, могут существенно отличаться от цен реальных сделок.

Поэтому ориентирами для инвестора могут быть лишь общие факторы - состояние экономики, бизнес-среды и доходов населения. Многое зависит и от целей участника рынка, стратегии, которую он избрал, выбранного проекта и так далее. На растущем рынке инвестировать в недвижимость выгодно и более безопасно, чем на стабильном. Но это не значит, что надо инвестировать "направо и налево". Сегодня инвесторы действуют в условиях недостатка информации, решения принимаются по прецеденту и по слухам.

- Насколько правильно при выходе на рынок коммерческой недвижимости опираться на данные о прошлой динамике цен?

- Это ненадежный ориентир, поскольку тенденция на рынке может измениться очень быстро. Рискованно принимать решение, ориентируясь на то, что "у кого-то получилось". Возможно, ты заскакиваешь в последний вагон поезда, и сразу после этого тенденция переменится.

- Кто же "играет" на рынке коммерческой недвижимости профессионально?

- Райдеры (компании, инвестирующие в потенциально высокодоходную и высокорискованную недвижимость) вкладывают средства в недооцененные объекты. Это, в частности, недвижимость, принадлежавшая компаниям-банкротам, либо объекты без документов, землеотвода, технического паспорта, выделенных мощностей. Если после приобретения такой объект удается "довести до ума", то прибыль от его продажи может составить до 500%. Однако может выясниться, что на данный объект невозможно заключить договор с энергетиками или есть иные проблемы. В этом случае инвестор может потерять средства, вложенные в объект.

Второй тип профессионалов на рынке коммерческой недвижимости - институциональные инвесторы. Эти инвестиционные компании и фонды приобретают коммерческую недвижимость для формирования инвестиционного портфеля. Они часто приобретают целые здания и подходят к вопросу рисков очень консервативно. Скажем, деловые и торговые центры класса А покупаются, если их годовая доходность составляет 11-14%. Объекты класса В должны приносить доход на уровне 15-20% годовых, поскольку их износ часто выше, а значит, срок жизни короче. Объекты класса С должны приносить порядка 25-30%, так как это рисковые вложения (достаточно поблизости появиться новому объекту, и здание класса С потеряет часть арендаторов). Ведь объекты недвижимости могут стареть не только физически, но и морально, например, как старые институтские здания. А реконструкция их обходится недешево.

На практике, кроме этих типов инвесторов, на рынке действуют также конечные потребители (те, кто ищет объект только для собственного бизнеса) и непрофильные инвесторы (они хотят заработать на росте стоимости недвижимости). Есть еще "инвесторы по необходимости" - строительные компании, которые вынуждены начинать возведение новых объектов, чтобы сохранить рабочие места. Кроме того, серьезными игроками на рынке коммерческой недвижимости являются компании-девелоперы - они выполняют роль создателей новых объектов. Эти инвестиции в недвижимость наиболее рискованные, но при проработанной концепции очень выгодные.

Компания "АВС-офис" инвестирует средства во всем перечисленном диапазоне. В нашем портфеле есть и объекты с гарантированным ежемесячным доходом, и высокорискованные проекты по строительству бизнес-центра и коттеджного поселка.

- Видимо, непрофессиональному инвестору не имеет смысла самостоятельно "играть в райдера"?

- Можно, но велик риск потерять свои деньги. Вообще, поведение инвестора на рынке коммерческой недвижимости зависит от его целей. Целями могут быть получение высокого дохода или защита средств от инфляции. Но следует помнить, что доходная недвижимость отличается не только низкой ликвидностью, но и влиянием внешних факторов на благополучие объекта - многое зависит от отношений с энергетиками, местной администрацией, изменений в районе, прилегающем к объекту, работы управляющей компании и подбора арендаторов.

- Сколько средств нужно для серьезного инвестирования на рынок коммерческой недвижимости?

- Барьер для вхождения на рынок коммерческой недвижимости в качестве инвестора сегодня составляет $500 тысяч. Это если речь идет о небольшом проекте. Впрочем, частные инвесторы могут инвестировать в недвижимость через закрытые ПИФы, или приобретение объектов в совместную долевую собственность, или привлекая управляющую компанию. Это требует уже гораздо меньшего стартового капитала.

Но основная проблема инвестирований в недвижимость - все же не количество денег, а качество проекта. Под хороший проект всегда можно найти деньги. Наша компания участвует в нескольких совместных проектах в городе, и видно, что хороший "концепт", положительная репутация инициатора, квалифицированная команда застройщика привлекают инвесторов и конечных потребителей.

Компания "АВС-офис",
тел. (3832) 55-39-17



Континент Сибирь № 47, декабрь 2004
http://com.sibpress.ru/191/191-47-41.html

"Год будет удачным"

Точка зрения
ОЛЕГ ЛУГОВОЙ, гендиректор управляющей компании "АВС-офис":

- Уходящий год показал, что рынок коммерческой недвижимости является наиболее инвестиционно привлекательным как минимум с точки зрения сохранения денег. Например, сегодня при инвестировании в коммерческую недвижимость управляющие компании могут без труда обеспечивать своим клиентам 10-40% годовых (речь идет об управлении недвижимостью как активами, а не об управлении самими зданиями).

Рассматривая остальные рынки, можно сделать выводы, что достичь таких показателей в других сферах инвестирования сегодня сложно. Фондовый рынок в 2004 году демонстрировал очень высокие риски - его лихорадило, и в долгосрочной перспективе можно было наблюдать доходность от -20% до +40% годовых. На рынке депозитов инвесторов напугал летний банковский кризис. Рынок драгоценных металлов доступен не всем из-за высоких цен и сложности проведения операций. Реальный бизнес всегда был очень сложен для инвесторов, кроме того, он требует высокого уровня доверия к его инициаторам. Облигационный рынок способен принести инвестору как 10-15% годовых, так и отрицательный процент.

Исходя из этого недвижимость сегодня дает наиболее стабильный результат. Благоприятным является и сравнение рынка с аналогичным периодом 2003 года. Рынок становится более развитым и привлекательным. Он постепенно насыщается, специалисты отмечают ротацию арендаторов, повышение требований к объектам недвижимости, их инфраструктуре, инженерным коммуникациям. В Новосибирске появились арендаторы, желающие размещать офисы в центрах класса "А" и "В". Так что если запущенные в строительство в этом году объекты будут соответствовать заявленным классам, они обязательно будут востребованы. Важно, что в городе начали появляться требования по интеллектуальным домам. Может быть, пока арендаторы не требуют соответствия классу "умный дом" в полном объеме, но высказывают пожелания относительно наличия в офисах большинства элементов интеллектуального здания.

Прогноз на 2005 год давать тяжело, но можно сделать некоторые предположения. Средний уровень качества коммерческой недвижимости растет, в различных сегментах начинает удовлетворяться спрос. Спрос на офисные помещения насыщается чуть быстрее, на склады - медленнее, так как качественные складские объекты в Сибири пока строятся только "для внутреннего пользования". Таким образом, при условии сохранения существующей экономической обстановки 2005 год для коммерческой недвижимости должен стать удачным. Я думаю, что рынок сохранит свою доходность - от "консервативной положительной" до "высокой положительной".



Дом и Офис №2, октябрь 2004

"От рисков - к прибыли"

Сотрудничество с управляющей компанией может приносить собственнику коммерческой недвижимости 20-30% ежегодной прибыли. Кроме того, профессиональные управляющие способны предвидеть и предотвратить такие неизбежные риски, как моральное и физическое старение объекта, уменьшение его доходности. О формировании в Новосибирске рынка услуг по управлению объектами с корреспондентом "Д&О" ФЕДОРОМ ДАНИЛОВЫМ беседовал генеральный директор управляющей компании "АВС-офис" ОЛЕГ ЛУГОВОЙ.

-- Олег Николаевич, насколько охотно собственники коммерческой недвижимости идут на сотрудничество с управляющими компаниями?

-- Да, в Новосибирске пока многие собственники живут сегодняшним днем. Их устраивает размер рентного дохода, который они получают, и они думают, что рынок недвижимости будет всегда таким . Но, по законам рынка, даже качественной офис-центр со временем может стать убыточным, и иногда, в особенно "запущенных" случаях, приходится сносить или полностью реконструировать объект.

Инвестиции в недвижимость -- вообщем то бизнес рискованный. Стоит хотя бы на 5-10% снизится коэффициенту заполняемости помещений и немного снизиться ставке аренды, как бизнес арендодателя может превратиться из прибыльного в убыточный. Владельцы коммерческой недвижимости часто переоценивают силы, взваливая на себя управление параллельно основному бизнесу. В то же время, коммерческая недвижимость, способна быть высокодоходным стабильным во времени бизнесом, принося до 20-30% годовых (в сегодняшних условиях), но только при условии, что ей управляют подготовленные менеджеры или управляющая компания.

-- Каковы функции управляющей компании?

-- Их можно разделить на три уровня. Первый-это техническая эксплуатация здания или имущественного комплекса (контроль за инженерными системами, телефонными линями, тд ).

Вторая --это организационная эксплуатация здания, которая включает в себя, например, подключение к современным линиям связи, организация питания для сотрудников или арендаторов, организация парковки, конференц зала , охраны, уборки и тд.

И третий уровень -- коммерческая эксплуатация объекта недвижимости, то есть получение дохода от эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с заданием собственника и программой управления.

Деятельность управляющей компании целиком зависит от задачи, поставленной владельцем здания. Например, это может быть получение максимального дохода в ограниченный промежуток времени, или увеличение капитализации объекта для последующей его продажи на рынке, или реконструкция и реорганизация имущественного комплекса с целью увеличения доходов с земельного участка, или улучшение имиджа здания и имиджа собственника здания. У собственника может быть своё представление о том что он хочет от своего объекта. Так, например, у нас уже есть пример, когда с помощью управляющей нашей компании за один год стоимость здания была увеличена в два раза и он был продан новому собственнику.

-- Рынок управляющих компаний Новосибирска уже сформирован?

-- Я считаю, что он формируется. Пример из практики с одним из наших клиентов-- московский инвестор приобрел объект коммерческой недвижимости (общей площадью 2 тыс. кв. м) и передал нашей компании в доверительное управление. Задачей было поставлено увеличение капитализации объекта и получение текущего дохода. Скорее всего, достигнув определенного уровня стоимости, собственник выйдет из проекта, выставив здание на продажу. Это одна из классических схем управления объектом и взаимодействия с инвестором.

-- Как много в Новосибирске управляющих компаний?

-- Уже довольно много. Сегодня все управляющие компании города делятся на две категории -- те, что созданы застройщиком объекта , некий аналог ТСЖ -- она, как правило, бесприбыльная. Второй вариант -- управляющие компании, созданные собственником-инвестором конкретного объекта. Такие компании со временем могут выходить на открытый рынок, предлагая свои услуги другим собственникам.

-- Что можно сказать о профессионализме этих компаний?

-- Он пока ниже, чем в Москве или Санкт-Петербурге, где рынки формировались под воздействием западных компаний, "задавших планку" и обучивших первое российское поколение управляющих. Однако, наш рынок сегодня бурно развивается. Так, недавно в Новосибирске была создана Сибирская Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости, в которую будут привлекаться компании со всего сибирского региона. Сибирская Гильдия станет коллективным членом российской Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости, действующей в Санкт-Петербурге. Мы будем проводить обучение по специальности "Сертифицированный Управляющий коммерческой недвижимостью" и "Сертифицированный специалист по инвестициям в недвижимость". Это позволит нам создать достаточно достойный уровень конкуренции московским управляющим компаниям, способным на экспансию в регионы. И предложить новосибирским собственникам недвижимости качественные услуги.



На главную
Copyright 2004 НП "Сибирская Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости"
тел.: (3832) 55-39-17, 8-913-959-66-39, E-mail: info@sib-gud.ru
Сделано Промсофт